raveheytan

raveheytan

43p

27 comments posted · 16 followers · following 0

7 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 0 replies · +1 points

היי סולי,

אתה שואל שאלה מצויינת אבל לפני כן צריך להבין אם היא בכלל רלוונטית.
אני מתכוון לכך שבהחלט ייתכן שהבנק לא יהיה מוכן לתת משכנתא לאור גילך ולאור העדר הכנסות יציבות
(לא נתת פרטים אך קח בחשבון שהכנסה עתידית מהשכרת הנכס לרוב לא תהווה משקל מבחינת הבנק ואתה תידרש להראות זרם הכנסות יציב נוסף מלבד ההשכרה הצפויה שגבוה פי שלוש לפחות מההחזר החודשי של המשכנתא, כלומר למשכנתא של 3000 שח בחודש תדרש להראות הכנסה חודשית נטו של 9000 לפחות).
גם במידה והבנק יאשר עקרונית את המשכנתא סביר שיתנה זאת בהחזר תוך מספר שנים בלבד, מה שיביא להחזר חודשי גבוה (200 אלף לחמש שנים = כ-3500 לחודש).

ולכן אם אתה שוקל ברצינות עצתי לך,
1. ראשית לך לבנק ובדוק מולם את ההיתכנות לכך שיתנו לך משכנתא על הבית הנרכש או הבית הקיים, ואם כן אז באילו תנאים (תקופה, מסלולים ריבית).
2. לאור תנאים אלו ולאור הפרמטרים האחרים, בדוק מול גורם מקצועי שאתה סומך עליו את הכדאיות של החלופות.
3. לאחר שתקבל את התמונה המלאה אתה מוזמן לכאן לחוות דעת שניה.

בהצלחה עם הדירה החדשה! בשעה טובה :)

רוה איתן,
מומחה למימון ומשכנתאות,
סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן.

8 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 1 reply · +2 points

היי ג'רמי,
אני מבין שיש שתי אפשרויות:
אפשרות א: 1. שליש פריים 2. שליש קבועה צמודה ל-20 בריבית 2.28% 3. שליש משתנה צמודה כל 5 ל-25 בריבית 1.63%
אפשרות ב: 1. שליש פריים 2. שליש קבועה לא צמודה ל-30 בריבית 4.8% 3. שליש משתנה צמודה כל 5 ל-30 בריבית 1.8%
?

על מנת להמליץ לך על תמהיל הכי מתאים עבורכם יש הכרח בהתאמה לצרכים היכולות והרצונות שלכם, ולא ניתן להמליץ באמת ללא התמונה המלאה, עם זאת, רק בין שתי החלופות שהצעת, באופן מאוד ממוקד וללא ההקשר הרחב, אאומר לך ש:
אני מאוד לא אוהב את הצעה א', סיכון גבוה ומיותר.
אם כבר אז חלופה ב עדיפה ותנסה לקצר את הקלצ.

בהצלחה.

8 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 3 replies · +2 points

היי ג'רמי,

שאלה מאוד כללית...
חסרון של קלצ ל-30 שנה זה שיש פחות גמישות מבחינת שינויים בדרך, אך יש לו יתרון משמעותי שההחזר ידוע מראש עם 0 הפתעות, ההחזר החודשי קבוע על השקל. שזה כמובן יתרון אדיר ולכן מומלץ מאוד לשלב מסלול זה בתמהיל.

שתי הערות:
1. אפשר וכנראה מומלץ מאוד במקרה שלך ליצור תמהיל בין מסלולים שונים. שווה לנצל את השליש של הפריים ולשלב גם ריבית קבועה לא צמודה במינון שבין שליש לשני שליש.
2. למרות שאני חושב שהשאלה שלך לא בדיוק השאלה הנכונה מבחינתך, לא אתחמק ואתמקד בשאלתך :)
תכלס זה תלוי בריבית. לדוגמא: הייתי מעדיף קבועה לא צמודה של 4% ל-30 על פני קבועה צמודה של 2% ל-25 שנה.
אם תשלח צמד ספציפי בין שתי חלופו אגיד לך את דעתי בשמחה

בהצלחה!

8 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 1 reply · +1 points

כפי שציינתי,
היעוץ ראוי שיינתן באופן פרטני לאור היכולות הצרכים והרצונות שלך,
אבל כאמירה כללית התמהיל משכנתא שציינת הוא בעל חסרונות משמעותיים ובסיכון גבוה לאור האפשרויות האחרות שקיימות, גם התנאים (כלומר הריביות) שציינת לא טובים במיוחד.
בהצלחה
רוה

8 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 3 replies · +2 points

היי סלין,
שבת שלום,

לאור התנאים הלא טובים של המשכנתא הקיימת שלך בהשוואה לריביות הנמוכות שישנן היום בשוק,
גם בלי לראות את הפירוט המלא של המשכנתא שלך אני בהחלט סבור שיישנה כדאיות משמעותית למחזור שיכולה לחסוך לך (במצטבר לאורך השנים) סכום מכובד.
בקיצור בהחלט שווה בדיקה.

באופן כללי יש אפשרות לעשות זאת בעצמך מול הבנקים השונים ויש אפשרות להעזר בחברות יעוץ שהתמחותן במשכנתאות שמכווינות, מייעצות ותכלס עושות זאת יחד איתך מול הבנקים, אבל יש לזה עלות של כ-4000-10000 ש"ח, תלוי בחברה ובשירות שהיא מציעה.

ספציפית התמהיל משכנתא שציינת הוא בעל חסרונות משמעותיים לאור האפשרויות האחרות שקיימות, גם התנאים שציינת לא להיט.

שורה תחתונה,
בסבירות מאוד גבוהה ישנה כדאיות מחזור שצפויה להביא לחסכון מצטבר של הרבה כסף, באופן גס לפני בדיקה אני מעריך סביב 30,000 ש"ח (גם בהתחשב ב"קנסות" שיהיו לך).
אני מציע שתלכי לפגישת יעוץ ראשונית עם חברת יעוץ משכנתא שהן לרוב ללא עלות כדי להבין מה השירות שמציעים לך בדיוק ומה הם יעשו עבורך.
ואת תחליטי אם להתקדם לבד או להיעזר בשירותים של חברת יעוץ.

בהצלחה!

8 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 0 replies · +2 points

אריה צילה שלום,

ראשית אני לא בטוח שהבנתי נכון,
מה שאני חושב שהבנתי הוא שיש לכם 1,100,000 שח הון עצמי (לאחר בונוס) ואתה מתלבט אם לשים הכל על הדירה ולקחת משכנתא של 400, או להשאיר כרית ביטחון של 100 בצד ואז תיקח משכנתא של 500.

באופן כללי חשוב שתהיה כרית ביטחון, גם לאור צרכים שבמציאות שלנו עלולים לצוץ (מכונית, עזרה לבן משפחה, חופשות טיפולי שיניים וכדומה), וגם לאור העובדה שלקראת הכניסה לדירה יש הוצאות נוספות מסביב. האם זה 30-40 אלף או 100-150 תלוי בצרכים שלכם אבל לעניות דעתי לפחות 50-100 זה מומלץ, ודאי במקרה שבו המשכנתא לא מאוד גדולה כמו אצלכם (באופן יחסי כמובן).
אגב, המספריים שתיארת לגבי ההחזר החודשי הם סך הכל הגיוניים אבל משתקף מהם מסלולי משכנתא אחרים (באותם מסלולים אז אם 500 אלף זה 2400, 400 אלף היה יוצא בדיוק 1920 שח). אגב, אם אתם יכולים לעלות עם ההחזר לכיוון ה-3000 זה ישפר משמעותית את סוג המשכנתא שתוכלו לקחת.

בקיצור,
אני חושב שיעוץ נכון יכול להינתן רק לאחר הבנת מכלול ההיבטים של המקרה הספציפי שלכם אבל ככלל אצבע אני בעד להשאיר כרית ביטחון כשניתן כדי להשאיר קצת יותר מרווח נשימה לשנים הקרובות (לא כדי לבזבז ולא כדי לשם בעו"ש ו"שייאכל" בשוטף אלא כדי שהיא תהיה שם למקרים מיוחדים).

מקווה שנתן נקודה למחשבה.

8 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 0 replies · +3 points

אהלן מירי,
התשובה מחולקת לשניים,
בהיבט אחד אין פגיעה ובהיבט השני יש פגיעה מסויימת.

1. זה לא פוגע לך באחוזי המימון המותרים בדירה שתרצי לרכוש.
אפילו אם את לווה תומכת, במידה ואין דירה שרשומה לפחות 25% על שמך את עדיין תוכלי לקבל את אחוזי המימון המירביים ברכישת הנכס הבא, כלומר מבחינת אחוזי מימון יתאפשר עד 75% משווי הבית שתרצי לרכוש (לפחות מבחינת רגולציה, כמובן שסכום המשכנתא הוא בהתאם לאישור הבנק).

2. אם את משלמת חלק מהמשכנתא מחשבונך אז יש פגיעה מסויימת בהביט של כושר ההחזר.
בתהליך קבלת אישור למשכנתא הבנק מבקש לראות את העו"ש שלך כדי להבין את ההתנהלות הכלכלית, ולנסות לשער מה גובה ההחזר החודשי שאת יכולה לעמוד בו.
באופן כללי, הבנק לוקח את ההכנסות נטו, מוריד התחייבויות קשיחות כמו החזר חודשי של הלוואות, ומהכנסה זו הבנק מעריך שאת יכולה להקדיש שליש ממנה להחזר המשכנתא.כלומר אם נניח את מרוויחה 9 נטו ויש לך החזר הלוואה חודשי של 3000, מבחינת הבנק את מרוויחה 6000 נטו. מהכנסה זו הוא מעריך שאת יכולה לשלם משכנתא עד 2000 (שליש מה-6000) והוא לא יאפשר לך לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 2000.
במידה ואת לא משתתפת בפועל בהחזר המשכנתא אז חסרון זה אינו רלוונטי.

בהצלחה
רוה.

8 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 0 replies · +2 points

היי ארז,
משכנתא של 1.3 מיליון היא כלל לא סבירה ביחס להכנסות שלך (כולל ההכנסות משכירות).
גובה ההחזר החודשי תלוי איזה תמהיל משכנתא (תמהיל = מסלולים, ריביות ושנים) תבחר לקחת אבל בכל מקרה במשכנתא בגובה 1.3 מיליון זה יהיה מעל 5000 (החזר מייצג קרוב ל-7000), ובנקים לא יאשרו לך את גובה המשכנתא המבוקש עם ההכנסות הקיימות.
אפשרות שניתן לבדוק היא לשלב לווים תומכים על מנת שיהיה בנק שיאשר זאת, אך עם זאת שים לב שגם אם תשלב לווים תומכים והבנק יאשר את המשכנתא עדיין תצטרך להחזיר אותה ולכן ראוי לחשוב היטב אם זה ריאלי מבחינת היכולות שלך.
בהצלחה!
רוה

8 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 0 replies · +2 points

אהלן גלית וישי,

בהחלט צריך להתחשב במכלול הפרמטרים.
קודם כל במידה וזו דירה ראשונה, כלומר שמותר עד 75%, הייתי לוקח את המירב, 1.07 מיליון, ולא רק 1 מיליון (שמהווה 70% מימון), לאור העלויות הנוספות שיש בכל עסקה, כמו גם שלכם (3.5% + העברה + קצת הפתעות), ולאור העובדה שעדיף שבסוף יישאר לכאורה טיפ טיפונת ביד.
לגבי קרנות השתלמות ניתן להיערך לזה מראש בתמהיל, או קבועות קצרות או משתנות.
פרק הזמן, התמהיל הנכון עבורכם, וההחזר החודשי, צריכים להיות מותאמים ספציפית לכם, לאחר שהבנתם את כל המשמעויות של בחירותיכם גם בטווח הארוך, לצערי ייעוץ מלא ומקצועי זה לא משהו שניתן לעשות כמו שצריך רק דרך הטוקבקים :)

המון בהצלחה, רוה.

8 years ago @ מדלן - משכנת... - מערכת מומחה ... · 0 replies · +2 points

אהלן,
גובה המשכנתא שאתה יכול לקחת (ולאור זאת גם שווי הדירה שאתה יכול להרשות לעצמך), נגזר משני משתנים עיקריים:
1. כמה הון עצמי יש לך משווי הנכס (או במילים אחרות - אחוזי מימון)
2. שכר נטו משותף (או במילים אחרות - כושר החזר)

דוגמא 1:
אם יש לך 10 מיליון שח הון עצמי אך מרוויח 8,000 נטו, תוכל לקחת משכנתא של פחות ממיליון ש"ח (במסגרת המגבלה של כושר ההחזר החודשי שלך) , כלומר לרכוש דירה בשווי כולל של פחות מ-11 מיליון (10 הון עצמי + פחות מ-1 משכנתא)

דוגמא 2:
לעומת זאת אם יש לך רק 100,000 ש"ח הון עצמי ומרוויח, כפי שציינת, 33,000 ש"ח נטו ואפילו 50,000 ש"ח נטו, בהנחה שזו הדירה הראשונה תוכל לקחת משכנתא של 300,000 ש"ח (במסגרת המגבלה של אחוז המימון), כלומר לרכוש דירה בשווי כולל של כ-400,000 ש"ח בלבד (100 הון עצמי + 300 משכנתא)

בקיצור, היבט ההכנסה לא עומד לבדו, והוא נבחן במקביל לאחוזי המימון המותרים.

מקווה שעזר,
בהצלחה, רוה